Loyers impayés : que peut faire le propriétaire ?
Être propriétaire bailleur ne met pas à l'abri des mauvaises surprises. Un locataire qui cesse de payer son loyer, c'est une situation stressante, financièrement lourde, et juridiquement complexe à gérer seul. Pourtant, la loi vous donne des outils concrets pour récupérer les sommes dues, résilier le bail et, si nécessaire, récupérer votre bien. Tour d'horizon des recours disponibles, étape par étape.
Commencer par chercher un accord amiable
Avant d'envisager toute procédure judiciaire, souvent longue et coûteuse, la première démarche consiste à prendre contact avec votre locataire. Un appel téléphonique, un courrier ou un email suffit dans un premier temps pour lui rappeler son obligation de payer le loyer et les charges, et comprendre la raison du blocage.
Les causes d'impayés sont variées : perte d'emploi, maladie, séparation, surendettement. Certaines situations sont temporaires et permettent d'envisager une sortie rapide. Si votre locataire traverse une difficulté passagère, vous pouvez lui proposer un échéancier de paiement, c'est-à-dire un plan d'apurement progressif des arriérés, adapté à ses capacités financières. Cet accord doit être formalisé par écrit et signé par les deux parties pour avoir une valeur contraignante.
Si le locataire reste sans réponse ou refuse tout dialogue, vous pouvez vous retourner directement contre son garant, c'est-à-dire la personne ou l'organisme qui s'est porté caution solidaire. Vous êtes en droit de lui réclamer le règlement des loyers impayés dès le premier mois de retard, sans mise en demeure préalable ni décision de justice.
Résilier le bail pour loyers impayés
Lorsque la voie amiable n'aboutit pas, la résiliation du contrat de location devient envisageable. Cette démarche repose sur un mécanisme juridique précis : la clause résolutoire.
Cette clause, présente dans la grande majorité des contrats de location, prévoit qu'en cas de manquement du locataire à ses obligations (dont le non-paiement du loyer ou des charges), le bail peut être résilié de plein droit, sans que le juge puisse s'y opposer.
Pour activer cette clause, vous devez faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), qui notifie au locataire et à son éventuel garant un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce document officiel met en demeure le locataire de régulariser sa situation dans un délai de deux mois.
Si ce délai expire sans paiement ni contestation devant le tribunal judiciaire, le bail est automatiquement résilié. Vous pouvez alors saisir le juge pour faire constater la résiliation et demander l'expulsion.
Procéder à l'expulsion du locataire
L'expulsion est l'ultime recours lorsque toutes les autres démarches ont échoué. Elle ne peut être mise en œuvre que par un commissaire de justice, sur décision du juge et, si besoin, avec le concours des forces de l'ordre. Tenter d'expulser soi-même son locataire est strictement interdit et expose à des sanctions pénales.
La procédure débute par la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, qui laisse un mois au locataire pour partir volontairement. Si ce délai n'est pas respecté, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion forcée, en présence d'un représentant des forces de l'ordre et d'un serrurier.
Une limite importante à connaître : la trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars inclus, toute expulsion est suspendue en France. Seules deux exceptions permettent de déroger à cette règle : le locataire a trouvé un autre logement, ou son maintien dans les lieux présente un danger grave et imminent.
Faire appel à un commissaire de justice pour recouvrer vos créances
En matière de loyers impayés, les droits du propriétaire sont encadrés par le Code civil, le Code de la construction et de l'habitation, ainsi que plusieurs textes législatifs complémentaires. Ces règles s'appliquent quelle que soit la nature du bail : habitation, commercial ou professionnel.
Le commissaire de justice est l'interlocuteur clé pour vous accompagner dans cette procédure, du recouvrement amiable à l'exécution forcée. En plus des loyers non réglés, vous pouvez également solliciter des dommages et intérêts pour compenser les préjudices subis du fait du non-paiement.
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A propos
Les commissaires de justice du Groupe H2O interviennent à Bordeaux, Chatou, Lille, Massy, Nice et dans leurs agglomérations. Ils vous accompagnent à chaque étape, dans le strict respect de la législation en vigueur, pour récupérer vos créances et votre bien dans les meilleurs délais.
Pascal Pesin