État des lieux par un commissaire de justice : pourquoi y recourir ?
L'état des lieux photographie l'état d'un bien immobilier à deux moments clés : l'entrée du locataire et sa sortie. Confier cette mission à un commissaire de justice renforce la sécurité juridique des deux parties. Dans certaines situations, ce recours est même obligatoire. Tour d'horizon des raisons de faire appel à ce professionnel.
Un constat objectif et impartial
Le commissaire de justice est un professionnel indépendant, sans lien avec le bailleur ni avec le locataire. À ce titre, il inspecte le logement de façon neutre et rigoureuse, aussi bien lors de la prise de possession des lieux qu'au moment de leur restitution.
Son intervention devient obligatoire dès lors qu'une des parties refuse de participer à l'établissement de l'état des lieux, ou qu'un désaccord survient sur l'existence ou l'étendue des dégradations constatées.
Une sécurité juridique renforcée
Officier public et ministériel ayant prêté serment, le commissaire de justice est soumis à un code de déontologie strict. L'état des lieux qu'il établit respecte l'ensemble des règles en vigueur en matière de gestion locative.
En cas de contentieux, il peut être appelé à témoigner devant un tribunal. Cette qualité confère au document une crédibilité que ne peut pas offrir un état des lieux réalisé entre particuliers.
Une répartition équitable des responsabilités
Le commissaire de justice examine l'ensemble du logement et de ses équipements, puis consigne ses observations dans un procès-verbal détaillé. Ce document constitue la référence commune du bailleur et du locataire pour toute la durée de la location.
En cas de litige sur les charges ou les dégradations, ce rapport objectif permet d'éviter les malentendus et de trancher clairement les responsabilités de chacun.
Une preuve opposable devant les tribunaux
Le procès-verbal dressé par le commissaire de justice décrit précisément l'état du logement et de ses équipements au moment de l'entrée ou de la sortie du locataire. Ce constat a valeur de preuve devant les juridictions civiles.
En cas de conflit, il permet d'établir avec certitude si des dégradations ont été causées pendant la période de location, sans que l'une ou l'autre des parties puisse en contester la réalité.
Un gain de temps et une source d'économies
Le commissaire de justice maîtrise les règles de rédaction applicables aux états des lieux. Il identifie rapidement les anomalies, les équipements défectueux ou les manquements aux obligations contractuelles, ce qui permet d'anticiper d'éventuels frais de réparation.
En cas de litige, la solidité du procès-verbal facilite une résolution rapide du différend, souvent sans recours à un avocat ni à une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Comment se déroule concrètement l'état des lieux ?
L'état des lieux avec un commissaire de justice s'applique à tout type de bien immobilier, qu'il s'agisse d'un studio, d'un appartement ou d'une maison, en location vide, meublée, longue durée ou saisonnière.
Il se déroule en deux temps :
L'état des lieux d'entrée intervient après la signature du bail, avant que le locataire ne prenne possession du logement.
L'état des lieux de sortie est réalisé au moment où le locataire restitue les clés.
Le commissaire de justice se rend sur place, vérifie la conformité du logement avec le contrat de location et s'assure que tous les équipements mentionnés sont bien présents. Il rédige ensuite un procès-verbal signé par les deux parties.
La comparaison entre les deux états des lieux permet de déterminer si des dégradations ont été causées par le locataire. Si c'est le cas, le propriétaire est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer les réparations nécessaires.
Quel est le coût ?
Le tarif d'un état des lieux réalisé par un commissaire de justice est proportionnel à la surface du bien. Les frais sont partagés à parts égales entre le locataire et le propriétaire.
Comment trouver un commissaire de justice ?
Vous pouvez consulter l'annuaire disponible sur le site de la CNCJ (Chambre Nationale des Commissaires de Justice) ou vous rapprocher du tribunal judiciaire le plus proche de votre domicile.
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À propos
Les commissaires de justice de l'étude Pesin et associés interviennent à Bordeaux, Lille, Nice, Massy et Chatou, ainsi que dans leurs agglomérations respectives, pour réaliser vos états des lieux dans les règles de l'art.
Pascal Pesin